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深圳楼市的困境和发展方向
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【环宇奇闻】
时下深圳市住户不肯杠杆炒股了，提前还房贷积极。深圳市已经大力度修补房市需求面，换句话说压实中等收入人群，其核心途径便是供给侧结构。
李宇嘉
一季度的“小阳春”以后，深圳的二手房成交量调头跌了。4月份，我市二手住房卖出去了3192套，环比下跌了19.2%。5月份很差，整月成交量可能都超但是3000套。就算4月20日撤出指导价（不会再捆缚银行借款）都未能阻拦下挫趋势。中介公司小伙很疑惑，深圳市住户最喜欢“杠杆炒股”买房子了，颁布那么重磅消息的相关政策，为什么连一点儿浪花也没有激发来？
我觉得表达出来的一个观点是，深圳市住户“杠杆炒股”买房子的时期，或一去不复返了。为何这样讲？以往深圳市加杠杆买房主要包括几种人群：一个是根据“理财规划”核心理念杠杆炒股买房并长期投资的举动，通常是初期自主创业人群或者在房地产、金融业、科技创新等新型行业就业高净值家庭；另一个是根据“利率效应”核心理念杠杆炒股买房并趁机售卖的举动，主要集中在勇于场内外高投入融资投资客。
此外，“杠杆炒股”产生价格上涨预估下，全社会“非购房不能”的不安氛围中，深圳刚性需求和买房者被裹挟着入场了，产生全员“杠杆炒股”买房子的隆重开幕。有一定购买能力但并不能在北京“杠杆炒股”得人，或者到周围的惠州市、中山买房，或是回家购房。但与此同时，局势出现了剧变，房地产、金融业等领域遭受系统软件全方位的整治，电商行业的收益式微，减薪或裁人司空见惯。
别说再次“杠杆炒股”买房，房屋交易源长期投资决心也逐渐松脱了，最近豪宅别墅盘二手房源挂牌量提升，有一定象征性。针对以往勇于“杠杆炒股”的投资客而言，全国房价上涨遮盖资金成本并得到社会发展平均收益率，这则是进场并“开多”的逻辑框架，显而易见如今这个思路不建立了。对有一定购买能力的刚性需求而言，在前几场增涨周期内，几乎都努力的去踮起脚尖入场了。
时下，不但深圳市住户不愿杠杆炒股，并且提前还房贷十分积极。客观性讲，以往深圳楼市往往受欢迎，在很大程度上与“杠杆炒股”相关。从而，当釜底之薪的金融杠杆被移去了一大半之后，房市下挫就在那意料之中。下跌的支撑线在哪儿，在于有购买能力的刚性需求、买房市场需求的安全垫是不是结实。好可惜，对比北上广深等知名大城市，深圳市这一技术创新的年轻城市，房地产市场的安全垫薄厚不足。
根本原因是，深圳国企、行政事业单位、高等院校等规模较小（高等院校经营规模近些年才有成效），这些机构学生就业平稳，但收益并不是太高，关键造就中等收入人群。于北京、上海市、广州市，这种组织比较多，恩格尔定律的安全垫相对性结实。撇开一小部分高净值家庭，不是很结实的中产，深圳市剩下来的一千多万人口数量，不具有消费力。因而，这一轮商住楼量价下挫，深圳下滑要确实比其他地区大。
还好，深圳市吸取教训，已经大力度修补房市需求面，换句话说压实中等收入人群，其核心的路线便是供给侧结构。5月6日起，我国最大规模装配式建筑公共租赁房小区——深圳凤凰英荟城7000余户住户团体搬入。那只是深圳市在住房供给侧层面的一个缩影。就算房市不是很形势，但供给侧结构的脚步并没有变缓，2023年深圳市要分派8万件保障性住房，而商住楼供货仅有6万件。
近些年，深圳市持续将商办用地调整至住宅用地，上年10月份那批号调节，就增强了3万平方米新土地。下一步，深圳市还会继续调节一部分工业土地为住宅用地，进而完全摆脱土地资源端牵绊。将来，深圳新增居住用地有望突破土地供给的25%-30%。供给侧结构的变革就是让供货配对有购买能力的需要，让这一千多万群体能够以循序渐进的方法共享社会化收益、城市发展市场红利。
深圳市对土地财政的依存度比较小，也具有较强的大城市治理能力，能忍受商住楼一定程度的下降。另据了解，自今年9月1日逐渐，深圳市将修复路边摆摊儿。联想起最近达到20%年轻人失业人数，这就说明一点，即城市文化与年轻人就业和用餐，分清是非，一目了然。一座城市，若一个庞大人群并没有体面地住所，并没有稳定工作收入，大城市表面的光鲜亮丽没有任何意义。因而，深圳楼市疲软的另一面，也往往是“精准施策”培养的全过程，迈向创新模式的一个过程。
（作者系广东省住房政策分析核心首席研究员）
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