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公募基金REITs销售市场踏入新的发展阶段
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◎编写 张欣然
规模扩张、绿色生态健全、投资者结构多样化……在我国公募基金REITs销售市场将会迎来全新升级的发展格局。
11月8日，颖桦绍兴市源水水利工程REIT在上海证券交易所挂牌交易，意味着第一单全国各地水利基础设施REITs正式落地，那也是公募基金REITs市场开拓基础资产行业的又一次探寻。
从商业大厦到水利项目，公募基金REITs已经将更多更好的房产财产带到金融市场。2024年，我国公募基金REITs市场迎来发售高峰期，总计开售规模超过462.46亿人民币，销售市场绿色生态不断完善。
经营规模不断提高绿色生态逐步完善
自中国公募基金REITs示范点至今，2024年是投放量较大的一年。截止到11月15日，2024年公募基金REITs已发行21单，而2021年至2023年，公募基金REITs各自仅发售11单、13单和5单。
REITs可以简单理解为高品质房产新项目的上市。“比如说我想开店一栋商业大厦，但手上又凑出不来足够多钱，此刻公募基金组织就会将许多像我这种投资人的钱汇集到一起，去买下来一栋高品质商业大厦所有权或是承包权，再进行全面的经营管理，最后将每一年赚来的股东分红给大家。”一位资深市场人士表述。
自2021年6月第一批商品诞生以来，公募基金REITs发售总数量已超1474亿人民币。在国家扶持政策的大环境下，在今年的市场对于公募基金REITs重视度大幅提高，此外总体绿色生态也在逐步优化和丰富多彩。
一方面，公募基金REITs发售资产类型愈来愈多，除了常见的交通建设、能源基础设施、城市基础设施等几种外，仍在进一步拓宽财产范畴，近年来就会有两单新资产类别的公募基金REITs面世。
11月8日，颖桦绍兴市源水水利工程REIT最终在深交所上市买卖，意味着全国各地立减水利基础设施REITs正式落地，为水利工程行业基础设施建设投资融资开辟了一条全新升级途径。
9月29日，深圳交易所公布，易方达华威农贸批发市场密闭式基础设施建设证券基金状态更新为“已受理”。这就意味着中国立减农贸批发市场公募基金REITs将要入手。易方达华威农贸批发市场REIT以华威西营里农产品批发中心为基础资产。据统计，该项目是福州市区极为重要的农产品采购商品流通节点和稳价企业。
双向发售体制早已连通
现阶段，公募基金REITs“先发 扩募”的多重发售体制早已连通。近年来，保障性租赁住房、电力能源、产业园等资产类型的多个公募基金REITs陆续启动扩募工作中。
11月13日，上海交易所信息公开表明，光大证券临港新城自主创新智能制造产业基地密闭式基础设施建设证券基金项目状态为“已申报”。同一天，国寿安保发布声明称，国寿安保华润有巢REIT商品变动暨扩募市场份额发售请求事项已经获得中国证监会和上海交易所审理。
公募基金REITs扩募，是指已经上市的公募基金REITs为了进一步提升资产规模，扩大产能范畴或提升流通性，所进行的附加募集资金的个人行为。专业人士表述，根据扩募，公募基金REITs能增加其管理的资金总量，进而有实力项目投资更多资产或新项目。扩募所得的资产能够用于投资一个新的建设项目或其它合乎公募基金REITs投资建议的财产，也可以增加公募基金REITs在二级市场上的流动性。
从完善的公募基金REITs销售市场经验来说，在我国已发行的公募基金REITs商品仍有较大的扩募室内空间。
上海市睿投私募基金管理有限公司总经理周磊表明，在我国公募基金REITs销售市场一共有50只产品，总市值超过1200亿人民币。比较之下，马来西亚市场上的40只公募基金REITs，但是其总的市值达到5000多亿rmb；日本市场上也有58只公募基金REITs，总市值做到7000多亿rmb。
“预估公募基金REITs销售市场将进一步扩充，并为投资人给予稳定盈利。”周磊说。
在之前举办的国内REITs发展趋势2024年大会上，泰康人寿保险（集团公司）企业原董事长、原中国保监会副书记杨明生提议，要进一步公募基金REITs市场规模的扩充：一方面，在推动常态公开发行的与此同时，激励公募基金REITs产品通过扩募发展壮大，提议简单化公募基金REITs扩募步骤，提高扩募高效率，提高扩募环节外界贷款的杠杆比率限制，把总量公募基金REITs发展壮大，产生对比绩优股的蓝筹股公募基金REITs商品，提高产品知名度。另一方面，进一步对基础资产的商圈范畴开展扩充。尽管我国公募基金REITs遍布的商圈范畴比较丰富，但仍然可以加快推动更多传统和新型业态的财产发售，如传统式办公室、酒店餐厅、大数据中心等。
细心资产逐渐进入公募基金REITs销售市场
近年来，公募基金REITs市场投资者结构发生了很大的变化，以险资为代表细心资产正不断注入。
早就在2021年11月，险资便允许其项目投资公募基金REITs，但是大多数资金现在才注入。市场人士分析认为，这是因为在“钱荒”的大环境下，应对成本高企的负债端，险资选了年底分红有保证的收益股及其公募基金REITs。在其中公募基金REITs分红能够免税政策，这是其相较于高股息股票的优势所在。
杨明生表明，自第一批公募基金REITs上市后，险资便把公募基金REITs产品作为发展战略型财产进行全面合理布局，且不断提高参加幅度。截止到2024年6月末，保险公司在公募基金REITs所有非原始权益人战配投资人里的参加经营规模比重最多，大约为20%。网下投资者中，保险公司参与其中也十分活跃性，占比达到30%。
但是，杨明生觉得，细心资产参加公募基金REITs销售市场的热情还需要提高。现阶段，一部分保险公司投资公募基金REITs产品的时候受资本充足率管束比较大，如项目投资公募基金REITs的风险因子仍然较高，他建议进一步解决相对应现金投资的难题难点，提高其投资意愿；与此同时，提议给与极为重要的战略投资更多合法利益和自主权，如容许参加发售标价、股票基金决策委员会、顾问委员会或设置观查名额等，提高战略投资人参与投资的热情。
但是，为推动全部市场利率的提高，公募基金REITs的投资人人群也更应多元化。中金证券公布的研报认为，证券公司组织或者现阶段参加公募基金REITs市场投资最为活跃的人群；保险公司虽配备规模庞大，但是其二级市场的人气值或依然在提高环节中；公募基金及私募基金公司虽配备规模较少，但人气值正边界提高。
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