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不用担心房地产金融政策的“急转弯”
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◎记者 张琼斯
自第一套住房个人住房贷款利率政策动态调整长期机制建立以来，一些城市降低了第一套住房贷款利率的下限，对促进购房需求的释放发挥了积极作用。在过去的两个月里，一些城市的房价发生了积极的变化和边际改善，这也引发了关于抵押贷款利率政策可能转向的讨论。
专家表示，一个城市的房地产市场通常需要很长时间才能从“冷”到“热”，而不用担心政策变化太快。新发布的第一套抵押贷款利率政策动态调整机制具有良好的稳定性、及时性和可预测性，能够有效引导市场预期，支持刚性住房需求，是一种既有利于当前和长期的政策机制。
既冷又热
促进购房需求的释放
今年1月，中国人民银行和原中国银行业和保险监督管理委员会发布通知，决定建立动态调整长期机制（以下简称“长期机制”），使城市政府能够动态、灵活地调整第一个抵押贷款利率政策。对于这一机制，中国人民银行货币政策司司长邹澜曾表示，它可以“既冷又热”，不仅支持房地产市场面临巨大困难的城市充分利用政策工具箱，还要求房价出现上涨迹象的城市及时退出支持政策。
“冷”和“热”都有客观可执行的标准——当地城市新建商品房价格同比下降，连续三个月环比下降为“冷”、连续三个月上涨为“热”。
“管冷”是指房地产市场出现冷趋势的城市，允许适当放宽第一抵押贷款利率政策的下限；“管热”是指适当放宽下限后的城市。如果当地房地产市场出现明显的上升趋势，则应恢复国家统一的第一抵押贷款利率政策的下限。
截至今年3月底，有96个城市符合“冷”标准，即首套房贷利率下限可以放宽。其中，83个城市降低了第一套住房贷款利率的下限，低于全国下限要求的10至40个基点（按5月20日发布的5年以上LPR计算为4.4%）；12个城市取消了第一套住房贷款利率的下限。根据中指数据，今年以来，全国已有40多个城市将首套房贷利率下限调整到4%以下。
“降低第一套抵押贷款利率的下限有利于降低购房者的房地产成本，对促进购房需求的释放发挥了一定的积极作用。从政策效果的角度来看，大多数城市降低了第一套抵押贷款利率的下限，叠加积压的需求集中释放，市场销售有所改善。”中指研究所市场研究总监陈文静说。
具有长效机制
稳定性、及时性和可预测性
在过去的两个月里，一些城市的房价发生了积极的变化和边际改善，这也引发了关于抵押贷款利率政策可能转向的讨论。
有人认为，随着部分城市房价同比或环比上涨，不符合“冷”标准，这些城市可能需要提高第一抵押贷款利率的下限，以恢复国家统一第一抵押贷款利率政策的下限。
专家认为，这种观点被误解了。新发布的第一套抵押贷款利率政策动态调整机制具有良好的稳定性、及时性和可预测性，可以有效地指导市场预期，支持刚性住房需求，是一种既有利于当前和长期的政策机制。
具体来说，关于长期机制的稳定性，该人士表示，如果一个城市之前达到了“冷”标准，并且已经降低或取消了当地第一套抵押贷款利率的下限，只要没有“热”，调整后的第一套抵押贷款利率政策就可以继续保持。在过去的两个月里，一些城市的房价同比或环比上涨不再符合“冷”标准，但尚未变得“热”。对于这个“不冷不热”的城市，没有必要调整政策。
以即将到来的调整周期为例。如果A市在3月底降低了第二季度第一套抵押贷款利率的下限，只要城市在3月、4月和5月的新商品房价格不是同比和环比上涨，而是处于“不冷不热”的水平。所以在6月底，当城市政府决定第三季度城市第一个抵押贷款利率的下限时，没有必要恢复国家统一下限的实施，可以继续保持之前的下调水平。
只有当A市3月、4月、5月新建商品房价格同比上涨，城市才需要恢复全国首套统一抵押贷款利率政策的下限。
从“冷”到“热”需要很长时间
不要担心政策变化太快
历史数据显示，一个城市的房地产市场通常需要很长时间才能从“冷”到“热”。“不要担心政策变化太快。”例如，去年第三季度，武汉和济宁“冷”，2015年第四季度和2017年第一季度分别发生“热”，“冷”和“热”交替时间分别为27季度和22季度。
陈文静表示，根据国家统计局70个大中城市商品房销售价格的变化，3月和4月新房价格环比下降的城市数量较少，整体房价呈现稳定趋势。大连和泉州是3月和4月销售价格环比下降和同比下降的唯一城市。两家银行的最低抵押贷款利率均下调至4%以下，两家银行的最低抵押贷款利率分别为3.95%、3.8%。
关于长期机制的及时性，专家表示，通过观察历史数据，可以发现，如果一个城市的房价达到“冷”或“热”的标准，往往意味着其房地产市场出现了下降或上升的趋势迹象。前瞻性和及时性是否可以放宽第一个抵押贷款利率的下限或退出支持政策。
比如2015年10月，太原房价达到“热”标准后，开始持续上涨，持续到2020年；2020年9月转“冷”后，太原房价开始持续下跌。杭州、宁波、长沙、成都等城市的房价变化也符合上述规定。
“这是一套长期有效、机制明确的政策机制，具有很强的可预测性。”专家表示，根据长期机制，公众可以根据城市的房地产市场，计算城市是否可以放宽第一抵押贷款利率的下限，从而形成更明确的预期，并决定自己的购买行为。
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