增援住房消费：近千店颁布公积金新政 将释放出来是多少消费力？

证券日报新闻记者 潘玉蓉

首付不够，个人公积金来凑。最近，各地公积金核心发布消息，容许个人公积金立即用以房子首付，向社会引入消费力。

据证券日报新闻记者统计数据显示，上年7月“一城一策推动房地产业持续健康发展”明确提出至今，起码有82座城市颁布公积金新政适用住户买房，其中还有29座城市早已可以使用个人公积金付款首付。

这轮个人公积金大放开，现行政策空间有多大？回首过去二十年，个人公积金在历年来宏观经济政策中饰演什么样的人物？在本轮现行政策放开浪潮中，一些公积金房贷率早已偏高大城市，将来是不是会有利率风险，必须谨慎面对。

各地开启个人公积金政策工具箱

5月17日，中国统计局发布4月70城商品房销售价格指数，70个一二线城市中商品房市场价格环比上升的大都市数量降低，环比涨幅下降，在其中二手住宅环比涨幅下降更加明显。房地产业市场复苏过程迟缓。

自去年7月国常会明确提出“一城一策推动房地产业持续健康发展”至今，全国各地公积金新政相继调节。据证券日报新闻记者统计分析，现阶段起码有82个一二线城市颁布公积金新政适用住房消费，被列入中国统计局检测的70个一二线城市中，已经有65座城市颁布了更有效率的公积金新政。在其中，沈阳市、大连市、南京市、青岛市、郑州市、合肥市等13座城市已适用在购房首付中应用个人公积金。

个人公积金立即用于购买首付款，能够缓解员工在买房早期筹集资金工作压力，清除购房道路上最大的一个“绊脚石”，促使买房买卖更顺畅。以往，全国各地为了迎合房地产市场房产调控，规定购房首付须为自筹资金，员工需自筹资金首付款，向公积金管理中心办理贷款。

除开适用首付款以外，各地放开现行政策还包含，提升个人公积金贷款上限，容许多孩家庭在贷款上限前提下再上调；减少公积金房贷对房贷首付比例的需求；提升“商转公”贷款额，简化流程、提升获取工作频率等。

政策变化后，一些地方的公积金领取和贷款快速提高。以青岛市为例子，新政策于去年下半年执行，在今年的1~4月，该地住房消费的获取、贷款放款额度都实现了两位数增长；4月，公积金房贷同比增速做到104%，派发额度提升历史时间每月最大值；适用员工买房、租房子、偿还借款等住房消费获取额度同比增加21%。

丹东市的公积金新政偏重于适用青年人群体买房，取消首套房公积金借款与账户余额相关联的规章制度。自今年4月1日新政策实施之后，该地年轻群体贷款放款额均值增强了约25万，买房占有率提高4％，要求也大幅度提升。

将释放出来是多少消费力？

目前，全国各地陆续放开公积金新政适用住房消费，向社会引入消费力。个人公积金有希望向住宅市场给予是多少“子弹”？

2021年，全国住房公积金进行缴交2.92万亿，获取2.03万亿，放贷1.4万亿。换句话说，2021年个人公积金根据获取和信贷向居民释放出3.43万亿资金进行住房消费和还款。假如要用几乎5年获取和信贷的平均增长速度测算，2023年该数据有希望靠近4万亿。

公积金房贷是与买房个人行为相对性紧密的指标值。截止到2021年末，住房公积金缴存账户余额8.19万亿，贷款额6.9万亿，住房按揭贷款率（年底贷款额与缴交账户余额的比例，以下简称“货款利率”）为84.18%。

业内一般认为，公积金的货款利率小于85%，说明公积金流通性偏比较宽松，现行政策还有一定的释放压力室内空间；85%~90%是正常的区段，91%~95%为流动性偏紧，95%以上是流通性焦虑不安预警信息，100%乃为流动性枯竭。

2022年全国各地个人公积金汇报并未公布，可是却重点城市公布最新发布的个人公积金汇报来说，2022年全国货款利率预估并不比2021年显著增加。假如参照2021年数据信息，以货款利率90%为流通性平仓线，预估全国各地公积金可以释放出来4763亿人民币增加量信贷资金；若以95%为流动性枯竭上限，预估能够释放出来8857亿人民币增加量信贷资金。

值得关注的是，以上资产并不是所有用于购买新房，还款住房贷款都是关键动向。但是，个人公积金仅仅住房消费专用型款，不论是用以首付款或是还款，这种资产也支持了住房消费，特别是在是最佳选择和改善型要求。

公积金新政助推历年来管控

在历史上，个人公积金在买房市场中饰演什么样的人物？回望在我国房地产市场多次管控，都可以看到公积金影子。

2015年，公积金新政相互配合房地产业“去产能”，全国各地派发公积金房贷订单数发生跳跃性提高，一些城市的公积金房贷率一度超出100%。

2017年，房地产业发生超温征兆，公积金做为房地产调控的手段之一，缩紧获取和房贷政策，“认房认贷”、“贷款额与存缴期限挂勾”、“异地购房不能随便获取”日益成为普遍作法，局部地区公积金房贷发生大幅度下降。

2012年~2021年，每一年因公积金领取和信贷等所形成的住房消费资产，在当时全国各地商品房销售额中的比例15%~25%中间。比重最多的阶段为2015年~2016年，那时候为了支持房地产业“去产能”，全国各地公积金房贷派发订单数和贷款额度发生显著增加，推动这一占有率上升到25%。2016年，全国各地公积金房贷率上升至88.84%，为近十年最大。但2017年新一轮房产调控下，各项性能指标迅速下降。

由此可见，个人公积金针对住房交易的确奉献了一臂之力，但其扶持力度较大的时候还仅是1/4。

公积金房贷指标值也呈现出相近的特点。“住房按揭贷款市场份额”，在当时公积金贷款账户余额占世界盈利性和个人公积金贷款额总和的比例，展现了公积金房贷对整个住房贷款市场贡献率。2015年末，公积金房贷市场份额还有22.7%，但是随着房价的增涨，到2021年末该市场份额早已下降到15.27%（图1）。表明针对买房者来讲，公积金房贷在住房贷款中的重要性逐渐缩小。

这就意味着，买房者即便有个人公积金，在房价上涨下，购房一样压力很大。这也是为什么许多人对个人公积金长出“可有可无”觉得：购房靠这个指望不上，没有他又更加艰辛。

对公积金贷款额度不够体会深刻的当属一线城市买房者。资料显示，2022年，一线城市四地公积金房贷每一笔均值额度分别是77万余元、75万余元、68万余元、70万余元，这一信用额度与一线城市动则数百万元的房屋价值之间有很大的间距，大部分买房者还要申请办理商贷做组成，以致于根据公积金房贷所获得的金融杠杆利息特惠比较有限。

除开公积金贷款额度不足以外，一线城市还面临更为严格获取与借款限定，也使个人公积金越来越“漂亮很鸡肋”，实际意义“出现缩水”。

但是，一线城市的现象并不代表全国各地。2021年，全国各地公积金贷款均值总金额45万余元，在房子价格相对较低的二三线城市，这钱借款对买房仍能够起到明显的适用。那也是二三线城市积极主动放开公积金新政的主要原因。

个人公积金流通性困惑及措施

个人公积金经营，要兼具盈利性和流动性均衡，既想让个人公积金尽可能的造成盈利，还得达到员工平时获取和信贷的需要。

作为关键的流动性指标，公积金货款利率决定着公积金新政放开上限。当这个指标贴近或是做到100%时，代表着个人公积金即将或已经掏空了。

2017年至2021年，全国住房公积金货款利率连续五年降低（图2）。若以货款利率95%为流动性枯竭上限，现阶段个人公积金流通性仍相对放松，还有一定的发力室内空间。

但是，在全国各地总体随性的水准下，地区之间的差别极大。借款率较高省区或市辖区，如浙江省、贵州省、重庆市等地区超出90%，如果一直释放压力现行政策，可以将密切关注流通性难题；货款利率低地域，如黑龙江省（55.25%）、藏区（60.67%）、内蒙（65.65%），公积金使用效率不高，既严重影响回报率，也会造成网络资源闲置不用。

2022年资料显示，一线城市4个城市的货款利率要低于85%。最高的上海市84.9%，其次广州市76.2%，再度是北京市72.7%，深圳市仅69.9%。遭受房产调控产生的影响，一线城市的货款利率近五年一直处于下滑趋势。这也就意味着，一线城市的相关政策很有可能还有一定使力室内空间。

近年来，一些个人公积金流通性较忙碌的大城市，建立了多种多样计划方案筹集资金。武汉市、合肥市、贵阳市、洛阳市、太原市等多地，陆续颁布个人公积金流动性管理方法，一方面提升流通性承受度，一方面扩展流通性填补对策。

以苏州举例，2022年末，武汉市公积金的货款利率为94.18%，贴近95%的黄色预警线。在今年的2月，武汉对于公积金流动性管理征询建议，将个人公积金流动性枯竭（趋紧）的平仓线从85%提高到96%，将货款利率超过100%界定为流动性枯竭。

福州市采用“公积金贷款流通性调节系数”来避免流动性枯竭。依据福州市公积金管委会要求，当个人信贷利用率在80%~95%区段时，公积金贷款流通性调节系数1，在这个前提下，福州市职工家庭公积金贷款贷款最高额度为工薪阶层80万余元、单职工50万余元，假如下一季度末这个指标发生转变，往往会调节借款的贷款最高额度，以管理方法流通性。

泸州市市公积金中心根据“灵便起停公积金房贷派发轮侯规章制度”去解决流通性难题。当该市货款利率高过或小于85%时，给予密切关注，追踪检测，适度起停贷款放款轮侯规章制度，以预防资产利率风险产生。

上海交大住房与城乡基本建设研究中心主任陈杰对证券日报记者说，立在地区住房公积金联合会的视角，假如公积金房贷派发太多，发生流通性焦虑不安，会对业务流程的稳定申请办理，乃至有可能导致违约事件，这也是个人公积金管理决策单位所竭尽全力应对的。因而，各地区公积金管理中心对公积金领取和房贷政策的变化都是会十分谨慎。

公积金新政提升怎解

上个世纪90年代开始，在我国参考马来西亚，上海市区示范点住房公积金制度，为“房改办”探察，那时候关键是为了满足住宅建设资金短缺、市民购房意向较弱和付款能力弱等诸多问题。

1994年，上海市工作经验引向全国各地，公积金建立“本人存放、企业支助、统一管理、重点应用”的基本原则。由于具备“免税政策薪水”的特点，个人公积金遭受员工的热捧，被称作一项极为重要的职工福利。

自此，公积金变成了在我国极为重要的政策性住房金融制度，追随社会经济发展脚步，涉及面不断发展。

从缴交情况看，全国住房公积金的日缴交额从2012年的9821亿人民币增至2021年的2.92万亿，年平均增速为12.85%，高过同时期GDP的增长速度。

在参加职工人数上，从2012年的1亿多增加到了2021年的1.6亿多，年平均增速5.5%，高过全国各地城区就业人数年均增长速度2.8％。

在获取层面，公积金年获取额从4097亿人民币增至2.03万亿，提取率从49.97%增至69.68%，公积金的使用率逐年提升。

借款层面，公积金本年度派发贷款额度从5565亿人民币增长到1.4万亿，年平均增长10%。2017年~2021年，公积金房贷并为买房者节约贷款利息1.26万亿。

截止到2021年末，全国住房公积金总计缴交总金额22.5万亿，获取总金额14.31万亿，总计贷款额12.53万亿，获取和贷款额超出26万亿元。换句话说，以往三十年，全国住房公积金综合了超20万亿元计的白花花的银子看向房地产业，有效地推动了员工住房消费。

尽管个人公积金取得了一定的名次，但是其积淀速率依然无法与全国房价上涨速度一概而论，特别是近年来，只靠个人公积金适用购房慢慢力不能及。因此，许多业界人士明确提出，应当全力支持个人公积金扩大覆盖面，在大范围内处理流通性难题。

但是，立在公司的视角，5%~12%的缴存基数是很大的成本费，尽管公积金是强制性住房储蓄规章制度，但一些中小型企业仍采取多种方法避开缴交个人公积金。截止到2021年，全国住房公积金共遮盖认缴职工人数1.6亿多，仅覆盖全国各地城区学生就业人口总数的35%。2012年~2021年，这一涉及面仅上涨了8％，表明公积金扩面工作并不容易。

个人公积金流动性枯竭，身后还偏向综合层级比较低的难题。中国社科院全球个人社保研究中心主任郑秉文以前强调，公积金综合层级过低，借款率较高区域和低地域中间不可以在全国范围内调济应用结余资金，资产管理幅度过低或地区军阀割据减少了结余资金的互帮互助高效率。2016年至2021年，全国住房公积金土地增值收益挣扎在1.6%上下，远远低于同时期社会保险基金的平均收益率，深受外部抨击。

陈杰表明，现阶段公积金新政虽有缺憾，但它对减少员工的买房压力依然起着重要作用。

有专家提议，将来，公积金宜扩展借款资金筹措方式，盘活存量资产，运用证券化、存量资金管理方法、资产时限配备提升等举措，提高存量资金的流通性、盈利安全度。