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市场调整消化估值压力 REITS基础设施隐含收益率提高
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◎记者 何漪
基础设施REITS二级市场的表现引起了市场的广泛关注。根据Choice统计，截至5月30日，今年以来，只有两个基础设施REITS的二级市场价格略有上涨，25个基础设施REITS下跌，6个基础设施REITS下跌10%以上。
业内人士认为，REITS产品表现不佳，给REITS估值带来一定压力；投资者结构单一，投资策略趋同，也在一定程度上导致市场调整。
REITS二级市场价格持续波动，导致基金公司、基金原股权持有人和基金原股权持有人增持，向市场发出积极信号。从投资的角度来看，一些业内人士也表示，随着高估值隐患的基本清除，隐含股息率进一步提高，目前的基础设施REITS具有良好的股息吸引力。
今年以来，REITS平均下降了6%
自今年以来，基础设施REITS的表现明显弱于股票和债券市场。
据Choice统计，截至5月30日，今年27个基础设施REITS平均下降6.27%，只有国泰君安东久新经济REIT。、国泰君安临港创新产业园REIT两个基础设施REITS小幅上升1.17%、0.52%。
大多数基础设施REITS都有不同程度的下降。数据显示，11个基础设施REITS下降了6%以上。华夏中国交通建设REIT、建信中关村REIT分别跌幅16.26%、20.76%。
基础设施REITS的二级市场价格已经跌破发行价。数据显示，截至5月30日，华泰江苏交通控制REIT、国金中国铁建高速REIT等6个基础设施REITs出现贴水现象，中国交建高速REIT、平安广交广河高速REIT、安徽中金交控REIT贴水率均超过15%。
北京一位私募股权基金投资研究人员表示，基础设施REITS二级市场筹码大多集中在银行金融管理、保险资本等机构投资者手中。由于市场规模不到1000亿元，整体规模较小，产品下跌可能触发机构止损线，导致一个接一个的抛售。
截至5月30日，基础设施REITs近60天主力净流出金额达到2694.97万元。
多种因素导致下降
北京一位公募基金人士表示，不同资产类型(如收益权、产权)和不同项目的经营状况可能会影响REITS产品的现金分配水平，进而影响REITS的市场表现。“受经济环境等多种因素影响，部分REITS产品业绩低于预期，导致二级市场价格明显波动。”
先锋瑞驰基金投资总监陈海涛认为，基础设施资产具有一定的公共服务属性，收入结构稳定，但弹性相对较弱。在国内经济转向修复过程中，项目资产价格上涨有限，给REITS估值带来了一定的压力。
“投资者的结构相对单一。”陈海涛还认为，在基础设施REITS市场，投资者主要是保险、银行金融管理等机构，相应的资产投资管理部门主要是固定收益，其投资策略和估值体系相对相似，定价容易形成趋同，导致市场上下特征。
REITS基础设施整体表现不佳，也导致机构支持市场，向市场发出积极信号。
近日，华安基金、华安张江光大园REIT原股东及其控股关联方计划增持华安张江光大园REIT不超过3000万元、2亿元，承诺增持基金份额持有期限不少于6个月；此前，华夏基金自购华夏中国交通建设REIT3000万元，承诺持有不少于6个月。
分红具有很强的吸引力
经过之前的调整，在业内人士看来，基础设施REITS下降的风险基本清晰，估值优势明显。
招商基金管理有限公司基础设施管理部副总监万亿建议，参与基础设施REITS，必须自上而下分析，从宏观、中观、微观等方面建立框架。REITS的投资收益应综合考虑两个方面：一是长期持有REITS获得的股息收益；二是承担部分REITS资本收益波动获得的风险补偿。
“基础设施REITS投资基于稳定的现金流分红制度，具有一定的债务收益特征。”陈海涛表示，由于股息收益率将受到基础资产实际经营状况、二级市场持有成本等因素的影响，与第一季度末持有的资产相比，基础设施REITS现金分配收益率显著提高。
据陈海涛预测，截至5月30日，2023年产权项目平均分配率上升约30至40个基点，2023年特许经营权项目平均分配率上升约60至75个基点。与10年期国债和中短期AA+信用债券相比，基础设施REITS市场的现金股息水平具有利差优势，目前具有一定的股息吸引力。
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