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上海市在今年的第一轮土地拍卖盈率超7% 近八成土地进到“一次性价格区段”
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本报讯记者吴艳新
4月21日，上海市实现了历时四天的2023年第一轮集中化土地拍卖，挂牌上市的19土地均顺利转让，建筑面积为198.9万平方，交易量总额为519亿人民币。
“上海市此次土地拍卖最为明显的特点是关注度加快升高，溢价成交占有率近八成。”诸葛亮数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者说，从摘地地产商来说，国企占过半数，根本原因是其资产流动性也较高。
总体来看，“受新房子热度回暖、土壤污染治理改善和一部分土地房地产连动价释放压力等各方面的危害，在今年的上海市第一轮土地拍卖关注度快速提温，有多达50家房地产企业报考参拍，其中就有民企。”克而瑞房地产研究所表明，从竞价数据看，近八成土地进到一次性价格区段，总体盈率超出7%，创2021年集中化供地至今的新纪录。
高利润空间下
地产商参拍情绪高涨
“上海房地产销售市场上年整体销售状况不错，项目整体的去化有保证，相对而言，公司资金逆流比较快。”中指研究院上海市常务副总经理张文静向《证券日报》记者说，现阶段房地产商比较高度重视财产安全，因此现钱逆流很快的上海市，是高品质大城市。
在张文静看起来，此次上海拍地吸引众多地产商参拍的主要原因主要包括四点，一是本批号19土地都邻近外环线，且多见临铁土地，总体来看区位优势较高品质；二是一部分土地所在地为近些年供货比较少的地区，地区内待释放出来买房需求比较多；三是一部分土地参考价相比周边二手房存在一定倒挂现象，将来项目销售有保证；接下来就是连动价，此次一部分转让土地房地产连动价有一定的上涨，为房地产商预留盈利空间有一定提高。
“比照纯宅基地交易量楼板价与其说房地产连动价来说，均值地房之比0.54，房地产差也皆在2.5万余元/平米之上，利润空间还是挺充足的。”克而瑞房地产研究所表明，在其中，赢利更为丰厚的应属徐汇田林、普陀区桃浦、闵行莘庄这种高品质土地，地房比多在65%下列，房地产差皆在3万余元/平米之上，而且由于项目位置多坐落于市区或供地稀缺热点题材，按照目前的热度，可基本完成一日售完，因此这些土地竞价激情更高一些。
关键城市土地市场
稳步增长
值得一提的是，上海市区这一场土地拍卖中，头顶部房企拿地主动性明显增强。
万科地产、华润万家、中海国际在相隔3年之后重回上海土拍市场，在其中万科地产、华润万家都有夺得，万科地产以113亿的总价格拿到松江广富林土地（37.83亿人民币成本价拍得）、闵行梅陇小区土地（与中国铁建协同摘地，一次性价格环节拍得，75.49亿人民币），华润万家则是以30.15亿的总价格拿到嘉定西虹桥小涞港（进到一次性价格）。
“上海市区此次土地拍卖中，进入的公司主力阵容比较强劲，主要包括龙湖集团、万科地产等头部企业，展示出对上海持比较高看中心态，毫无疑问是为了上海市场赋予了一剂强心针。并且，上海市本次土地拍卖高姿态完美收官，再度为土地出让升温。”关荣雪表明，自然，土地与地产商发展战略的契合度都是地产商开启市场竞争局势的关键因素。
“时下，地产商战略层面趋同化，一批次土地品质总体都比较高，与此同时绝大多数土地规模比较小，资产能够实现短线操作，此外地产商今年初积极主动加仓，联合作用下，本次上海市土地拍卖关注度高新企业。”张文静如果是称。
针对接下来土地资源市场行情走势，关荣雪表明：“短期来看，网络热点城市土地市场关注度也将持续稳步增长的趋势，长远来看，转暖的延续性可能还需要一定国家扶持政策的支持或是尚需地产商经济情况变好支撑。”
对于此事，克而瑞房地产研究所表明，憧憬未来，由于今年初自然资源部通告中，规定“正常情况下提早不得少于3月公布拟出让地块的详尽明细”，预估5月份和6月份即将迎来一批供地小高峰，二季度交易量经营规模也将迎来规律性回暖。
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