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房地产开发商化债已迈进关键阶段
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吴艳新
4月13日，融创地产股票复牌，这说明其拿到运营修复的关键所在一役，背后的关键因素就是化债获得突破性进展。
在笔者看来，通过不断努力，一部分出现地产商化解债务风险过程已显著加速，由寻找债务展期环节进到取出核心资产消债环节，这就意味着房地产开发商化债已经进入关键期。
怎样妥当井然有序解决地产商债务风险？这是一场繁杂的行动，必须各涉嫌行为主体以一盘棋逻辑思维形成合力。只对出现地产商来讲，能否完成重获新生回归正轨，关键在于如何在今年内尽早取出切实可行的债务重组方案，与债务人达成一致。
事实上，自经营规模上市房企发生债务危机至今，除开减价卖房子外，裁人减薪、卖资产盘活、探寻战投、债务展期、更换期满债卷等成为地产商逃生的“标准动作”。先前，将总量债务展期是通过率更高、更高效的临时化债方法，那也是上一阶段地产商探寻资产重组的着力点。但这实际上要付出比较大成本，更为关键的是，就算取得成功只不过是换得一个喘气的好机会，以时间换空间，并不等于偿还债务困境已除。
与上一环节不一样的是，从最近经营规模房企的化债方式来说，已进入消债环节。化债计划方案虽各有各招，例如搞出现金结算、以新还旧及其可转债等各个组合策略，但相同点是把家产全盘托出，取出核心资产股份来抵账。例如，华夏幸福选了“幸福快乐优选”“幸福快乐甄选”2个服务平台，装进物业管理、代建制等财产；广州恒大拿出恒大物业和恒大汽车；融创地产拿出融创服务；易居中国拿出房企排名，乐居及天猫好房等股份，进行“可转债”事项。整体思路是，取出比开发设计业务流程公司估值更高多元化经营业务流程抵账，让债务人见到资产重组的诚心，跑通“化债”创新模式。
实际上，总体债务重组方案最后是否成功仍存在许多考验，但化债工作中确已迈开重要一步。这当中要预防可变性要素，关键仍取决于公司能否修复运营造血功能。换句话说，在降杠杆、获得喘气时长之时，房地产企业需把握住销售市场转暖的潜伏期，积极主动市场销售去化，针对促进资产重组工作中尤为重要。
下面，房地产企业掌舵者“三省自身”后，还需脚踏实地，确保项目交付品质，搞好现金管理业务，找到运营节奏感，道别传统式房产开发方式，返回持续发展的路轨上去。
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