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“认房不认贷”落地 北上深二手房成交活了
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证券时报记者 张达 张淑贤 吴家明
近期，楼市政策优化迈入实施阶段，因城施策促进刚性和改善性住房消费。一线城市“认房不认贷”在近日全面落地，市场反应如何？为此，证券时报记者走访了北京、上海和深圳市场。
北京：新政后
二手房成交量大增
北京“认房不认贷”新政落地后，二手房市场迅速活跃起来。9月3日，证券时报记者以购房人身份从多家房产中介处了解到，新政后首个周末，无论是带看量还是成交量均较之前大幅增加。
北京丰台区某大型房产中介门店的小刘告诉证券时报记者，新政对客户心理刺激作用比较高，需求一下释放出来，这两天成交比较多，现在店里人手都不够用了。“周六一天，我们这一片儿卖了12套房，而前4个月我们店一共才卖了4套房。”他说。
小刘告诉证券时报记者，新政影响比较大的，一方面是外地有贷款记录在北京无房的刚需客户，新政之前在北京买房算二套，现在可以算首套，不仅利率下降，首付成数也下降，很多客户购买力就上来了；另一方面是北京有换房改善需求的客户，很多北京有一套房的客户都有贷款记录，现在只要卖了持有的房子，再买房就按首套来算，这波需求也被刺激出来了。
北京东城区某房产中介门店的小李也对证券时报记者表示，这两天看房人挺多的，无论是带看量还是成交量，相比之前都有所增加。因为原来首付款有压力的购房者，新政放开后压力小了，量自然就起来了。
“据我了解，周六一天全北京二手房成交量是以前大概半个月的量。”另一家房产中介某门店的小王对证券时报记者说，现在是换房的好时机，一方面不像以前挂牌长时间卖不出去，只要价格合适，还是比较好出手，因为客户群体多了；另一方面，换房选择的余地也比以前大，比如“以小换大”，以前想买100平方米的房子，现在可以考虑买120平方米的房子了，因为可以多贷款。
对于北京二手房市场成交活跃的现状，中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，因为北京新政前后，二套房认定标准变化影响最大，之前无房有过贷款记录的，再买房被认定为二套房，首付比例非普通住宅是80%，普通住宅是60%，新政后，再买房可以认定为首套房，首付比例非普通住宅降低至40%，普通住宅是35%。因此，新政后北京市场成交热度最高。
据中原地产研究院统计，9月2日北京二手房成交量大约为1200套，与前一个周六成交只有不到600套相比，上涨超过100%，但这个数据依然低于2023年2~3月同期的1500套以上水平。
张大伟还表示，新政后北京二手房房源挂牌量明显增加，9月2日新增挂牌房源超过3000套，是过去的3倍，而二手房客户新增大约是1倍。在整个二手房房源中，有600套房源涨价，这反映出一部分业主是为了“卖一买一”享受宽松的首付政策想换房的，另一部分业主是期望价格上涨变现，但整体来看，目前的成交价格基本平稳。张大伟认为，目前看，如果成交量持续放大一周以上，价格有可能开始明显上涨，但只降低首付带来的需求可能很快释放，在“认房不认贷”政策落地后，北京市场还期待首套房贷利率加点减少、郊区限购政策调整等政策能尽快落地。
上海：房产中介
感慨爆发力太猛
“政策宣布当晚都在加班，凌晨3点（9月2日）还在签单，有客户担心后续涨价，加了几次价才谈下来。”房产中介业务员小赵向证券时报记者感慨道，“太疯狂了，第一天爆发力就这么猛。”
9月2日起，上海正式执行“认房不认贷”措施。每当房产政策调整，率先忙起来的都是房产中介业务员，这次也不例外。
“周六一上午带看了7组客户，这是之前一周的带看量。”小赵告诉记者。据他的观察，带看量增加同时，买卖双方的心态也在悄然发生变化，“我们有一套房源，客户出到之前的报价，约房东谈，但‘认房不认贷’政策发布后，房东不过来了。”
另有房产中介人员在朋友圈发消息称：“一小时挂牌量新增400套房源，大家都想卖掉换首套。”
正打算换房的陈女士，同样真切感受到了政策出台前后上海楼市的变化，“家里已挂牌待售的房子，周末两天中介带来5组客户来看房，之前都是偶尔有客户，而我们之前看过的房源，有几套挂牌价已上调了几十万元”。
“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准。根据上海目前购房政策，首套房首付35%，商业贷款利率4.55%；二套房首付70%，商业贷款利率5.25%。
陈女士在儿子上小学、女儿上幼儿园后，就酝酿置换套大房子。“家里两个孩子，加上有老人，三房不够住了，目前房子价格约500万元，之前因为二套房首付要七成，只能考虑700多万元的房子，可选的余地太小。”陈女士告诉记者，在“认房不认贷”政策出台后，就将换房预算提高至900万元，“虽然首套房首付最低35%，但考虑到贷款压力，置换时打算付50%的首付。”
按照贷款本金450万元、30年期等额本息计算，在不考虑公积金贷款情况下，陈女士纯商业贷款每个月还款额约为22937.55元。而如果按照二套房政策，每个月还款额约为24846.32元，两者相差1908.77元。
值得一提的是，尽管认房不认贷的政策已出台，但目前银行尚未收到细则。多位银行信贷人士向记者表示，目前尚不能签订房贷合同，要等实施细则，“预计很快就能出台”。
深圳：业主更“主动”
作为一线城市的深圳，“认房不认贷”等政策相继落地，市场也发生了一些微妙的变化。
“虽然周末的天气不稳定，但还是有不少业主和购房者前来咨询，看房的人也多了，比起前几周周末多出一倍。”在深圳福田园岭片区，记者走访了多家房产中介门店，看到不少业主和购房者都在咨询政策相关的内容，有房产中介经理表示，“业主的热情反而比购房者还高，可能因为目前推出的政策有利于换房一族，但价格目前保持稳定。以园岭片区为例，与前两三年的最高峰相比，目前二手房房价普遍下跌近30%。”
根据深圳市房地产中介协会的统计，8月深圳二手房录得量（指以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）为3115套，环比增长3.9%。在这其中，大于等于90平方米户型的录得占比则出现一定回升。究其原因，在当前政策密集出台的背景下，改善型、置换型需求的反应则更为直接明显。
“业主反价的现象不多，但一些业主也在期待更多的放松政策出台。”这是记者在深圳罗湖、龙华采访多位房产中介经理得到的回复，“与以往政策优化后的市场情况不同，目前深圳二手房市场依旧平稳，购房者依旧比较谨慎，而且今年以来深圳已经多次优化了楼市调控措施，但市场反应不及预期。”
踏入9月，楼市的“金九银十”正式拉开帷幕。此前，深圳多个楼盘还传出收回折扣的消息，但也有开发商随即进行澄清。乐有家研究中心监测显示，继6~7月新房成交两连涨后，8月深圳新房市场出现回落。全市网签成交2199套一手住宅，环比下跌30%。
记者在龙华的一些新房项目看到，营销中心的人气很高，楼市优化政策还是在一定程度上刺激了购房者热情。“周末看房的访客非常多，比前几周的周末多出30%以上，我们项目依旧保持相关的折扣优惠，去化还是首要任务。”龙华北站片区一处新房项目的营销负责人告诉记者。
“或许，现在银行个贷经理比我们还忙，”有房产中介经理打趣道，“更多的购房者对存量房贷利率调整更为关注，也更期待各家银行的具体细则，最近个贷经理的电话应该是最忙碌的。”
中指研究院市场研究总监陈文静表示，北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心，短期其他二线城市和三四线城市很可能也将全面跟进。
陈文静认为，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期。
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