华泰证券：房地产销售量价边际改善，投资相对承压

来源：华泰睿思

近期地产政策利好频出，市场信心有所修复，但仍需要关注政策落实情况与成交回暖的持续性。我们看好在核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企在行业筑底回升过程中率先受益。

核心观点

销售量价边际改善，推荐资源充沛运营稳健的房企

11月15日，统计局发布2024年1-10月份全国房地产市场基本情况。10月数据显示房地产基本面仍在筑底中，其中销售边际改善明显：开发投资同比降幅扩大，开工降幅扩大，竣工降幅收窄；政策加持下，销售边际改善明显，10月销售面积/金额同比下降1.6%/1%，分别较9月收窄9/15pct；本月房企到位资金同比降幅有所收窄，预计后续仍需融资协调机制持续发力。近期地产政策利好频出，市场信心有所修复，但仍需要关注政策落实情况与成交回暖的持续性。我们看好在核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企在行业筑底回升过程中率先受益。

投资：开发投资降幅扩大，竣工降幅收窄

10月全国房地产开发投资额同比下降12%，降幅较9月扩大3pct。具体来看：1）土地端：10月土地市场涉宅用地供应建面同比下降26%，成交建面/成交金额分别同比下降20%/28%（9月-0.4%/-16%），降幅较9月扩大。2）开工端：10月新开工同比下降27%，降幅较9月扩大7pct，销售尚未企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：10月竣工面积同比下降20%，降幅较9月收窄11pct，保交房项目顺利推进促进竣工同比降幅收窄，据住建部，全国保交房工作已完成285万套（截至11月13日）。此外销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端，后续竣工表现仍需观察保交房的推进情况。

销售：销售边际回暖，一线城市房价回升

政策效果显现，市场提振明显。10月销售面积/金额同比下降1.6%/1%，分别较9月收窄9/15pct，带动1-10月累计同比降幅分别收窄至15.8%/20.9%。房价环比降幅明显收窄，一线城市表现更好。10月70城新房价格指数同比下降6.2%，环比下降0.5%，环比降幅较9月收窄0.2pct；二手房价格指数同比下降8.9%，较9月收窄0.1pct，环比下降0.5%，较9月收窄0.4pct；一线、二线、三线城市分别环比上涨0.4%、下跌0.4%、下跌0.6%，二、三线环比降幅分别收窄0.5、0.3pct。10月二手房价格指数环比上涨的城市个数增长至8个，为北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、厦门。

融资：房企现金流改善仍需白名单机制进一步发力

10月房企到位资金同比下滑10.8%，较9月收窄8pct。具体来看：1、10月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑3.9%、8.8%，降幅较9月收窄22、17pct；2、10月国内贷款同比下降8.8%，降幅较9月收窄6pct；自筹资金同比下降23%，降幅较9月扩大9pct。销售有所回暖，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金降幅均有所收窄；白名单机制下，房企开发贷降幅亦有所收窄。房企融资协调机制仍不断落地中，据住建部，截至10月31日，白名单项目贷款审批通过金额超3万亿元，较10月16日的2.23万亿再度增长。后续白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

正文

投资降幅扩大，竣工降幅收窄

10月全国房地产开发投资额同比下降12%，降幅较9月扩大3pct。具体来看：1）土地端：10月土地市场涉宅用地供应建面同比下降26%，成交建面/成交金额分别同比下降20%/28%（9月-0.4%/-16%），降幅较9月扩大。2）开工端：10月新开工同比下降27%，降幅较9月扩大7pct，销售尚未企稳与房企拿地不足制约开工规模。3）竣工端：10月竣工面积同比下降20%，降幅较9月收窄11pct，保交房项目顺利推进促进竣工同比降幅收窄，据住建部，全国保交房工作已完成285万套（截至11月13日）。此外，销售与新开工下滑或逐步传导至竣工端，后续竣工表现仍需观察保交房的推进情况。4）施工方面，1-10月施工面积同比下降12.4%，降幅较去年全年扩大5.2pct。

开发投资降幅扩大

2024年1-10月全国房地产开发投资累计完成额为8.6万亿元，累计同比下降10.3%。其中住宅开发投资累计完成额为6.6万亿元，累计同比下降10.4%。

2024年10月全国房地产开发投资当月完成额为0.8万亿元，同比下降12.3%，环比下降18.8%。其中住宅开发投资完成额为0.6万亿元，同比下降9.4%，环比下降16.0%。

开工降幅扩大，施工累计同比降幅扩大

2024年1-10月全国房屋新开工面积为6.1亿平，累计同比下降22.6%。其中住宅新开工面积为4.5亿平，累计同比下降22.7%。

2024年10月全国房屋新开工面积为0.5亿平，同比下降26.7%，环比下降21.4%。其中住宅新开工面积为0.4亿平，同比下降25.8%，环比下降20.9%。

2024年1-10月，全国房屋施工面积为72.1亿平，累计同比下降12.4%。2024年1-10月全国房屋竣工面积为4.2亿平，累计同比下降23.9%。

销售边际回暖，一线城市房价回升

政策效果显现，市场提振明显。10月商品房销售面积/金额同比下降1.6%/1%，分别较9月收窄9/15pct，带动1-10月累计同比降幅分别收窄至15.8%/20.9%。房价环比降幅明显收窄，一线城市表现更好。10月70城新房价格指数同比下降6.2%，环比下降0.5%，环比降幅较9月收窄0.2pct；二手房价格指数同比下降8.9%，较9月收窄0.1pct，环比下降0.5%，较9月收窄0.4pct；一线、二线、三线城市分别环比上涨0.4%、下跌0.4%、下跌0.6%，一线城市由跌转涨，二、三线环比降幅分别收窄0.5、0.3pct。10月二手房价格指数环比上涨的城市个数增长至8个，分别为北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、厦门。

销售量同比降幅大幅收窄

2024年1-10月全国商品房销售面积为7.8亿平，累计同比下降15.8%。其中，商品住宅销售面积为6.5亿平，累计同比下降17.7%。

2024年10月全国商品房销售面积为0.8亿平，同比下降1.6%，环比下降21.0%。商品住宅销售面积为0.7亿平，同比下降1.3%，环比下降17.5%。

2024年1-10月全国商品房销售金额为7.7万亿元，累计同比下降20.9%。其中，商品住宅销售金额为6.7万亿元，累计同比下降22.0%。

2024年10月全国商品房销售金额为0.8万亿元，同比下降1%，环比下降12.9%。商品住宅销售金额为0.7万亿元，同比下降0.2%，环比下降7.3%。

房价环比降幅收窄，一线有所回升

根据统计局发布的70大中城市房价数据，10月70城新房价格指数同比下降6.2%，降幅较9月扩大0.1pct，环比下降0.5%，降幅较9月收窄0.2pct；70城二手房价格指数同比下降8.9%，降幅较9月收窄0.1pct，环比下降0.5%，降幅较9月收窄0.4pct；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降9.6%、8.8%、9.0%，较9月收窄1.1pct、收窄0.1pct、持平，环比分别上升0.4%、下降0.4%、下降0.6%，较9月由跌转涨、跌幅收窄0.5pct、跌幅收窄0.3pct。

2024年10月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为7个，较9月增加4个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由0个增长至8个。

房企现金流改善仍需白名单机制进一步发力

10月房企到位资金同比下滑10.8%，较9月收窄8pct。具体来看：1、10月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑3.9%、8.8%，降幅较9月收窄22、17pct；2、10月国内贷款同比下降8.8%，降幅较9月收窄6pct；自筹资金同比下降23%，降幅较9月扩大9pct。销售有所回暖，房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金降幅均有所收窄；白名单机制下，房企开发贷降幅亦有所收窄。房企融资协调机制仍不断落地中，据住建部最新统计，截至10月31日，白名单项目贷款审批通过金额超3万亿元，较10月16日的2.23万亿再度增长。后续白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。

2024年1-10月房地产开发企业到位资金为8.7万亿元，累计同比下降19.2%。10月房地产开发企业到位资金为0.8万亿元，同比下降10.8%，环比下降7.0%。

拆分到位资金的主要构成：

2024年1-10月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为1.2万亿元，累计同比下降6.4%。

2024年1-10月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为3.1万亿元，累计同比下降10.5%。

2024年1-10月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为2.6万亿元，累计同比下降27.7%。

2024年1-10月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为1.2万亿元，累计同比下降32.8%。

投资建议

11月15日，统计局发布2024年1-10月份全国房地产市场基本情况。10月数据显示房地产基本面仍在筑底中，其中销售边际改善明显：开发投资同比降幅扩大，开工降幅扩大，竣工降幅收窄；政策加持下，销售边际改善明显，10月销售面积/金额同比下降1.6%/1%，分别较9月收窄9/15pct；本月房企到位资金同比降幅有所收窄，预计后续仍需融资协调机制持续发力。近期地产政策利好频出，市场信心有所修复，但仍需要关注政策落实情况与成交的持续性。我们看好在核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企在行业筑底回升过程中率先受益。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

相关研报

研报：《销售量价边际改善，投资相对承压》2024年11月16日