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中国香港同业拆借利率完毕五连跳 利好消息房市
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熊德志
港币年利率通过连跳后，5月23日香港银行一个月同业拆借利率（Hibor）下降14个百分点至4.64%，完毕五连跳。
年利率做为危害房市的重要因素之一，中国香港具体按揭贷款利率由上一年的1.5%，持续上升到3.5%的高点。不仅顾客置业的按揭压力提升，哪怕是投资人买房收帐收益也有危害。如今Hibor下降，或利好消息房市。
香港楼市增长乏力
5月4日，美联储会议公布升息0.25%，上涨准备金率总体目标区段至5%~5.25%，为2007年9月至今的最高值。美联储会议从2022年3月逐渐升息，本次为连续第10次升息。隔日，香港汇丰银行亦公布上涨最优惠利率至5.75%，创逾15年新纪录。
中国香港按揭贷款销售市场内涵报酬率还没有完全一味追随美国加息上涨按揭利率，反而是实施了到顶息的作法。对香港3.6万万港元总量物业管理借款来讲，在今年的年利率大幅上升，对总量按揭贷款支付贷款带来一定工作压力，也遏制了香港楼市发展趋势。
中国香港土地资源登记处发布的统计数据表明，4月提交土地资源登记处登记注册的全部类型房屋交易合同共5755份，环比下跌33.1%，同比增长18.6%；4月房屋交易合同总额637万港元，环比下跌7.5%，同比增长52.5%。
以上交易合同中，住房房屋交易合同占4583份，环比下跌31.5%，同比增长17.6%；4月住房房屋交易合同总额524万港元，环比下跌9.5%，同比增长49.0%。
不难看出，香港楼市如今虽相比去年疫情时期有一定的修复，但同比却持续下降，突显房市增长乏力。与其密切相关的，或者与美国加息令顾客意向减少而致。
香港楼价上年跌14%
2021年上半年度，香港住宅销售市场受益于低息贷款自然环境、顾客要求诚挚及当地经济回暖等多种因素令销售市场稳定。后半年则由于疫情加剧和香港股市调节，以及市场对美元加息的焦虑提温，造成市场逐渐走低。
2022年受美联储会议持续大幅度升息危害，香港楼价更暴跌近14%，一部分蓝筹股屋苑的房价下滑更加是超出20%。所说蓝筹股屋苑，便是交易价格十分相对稳定的屋苑，如同“绩优股”。香港市场皆以交易量宗最多的新楼盘做为“十大蓝筹股屋苑”，视它为房市交易指标。
房市下挫对担负一定比例按揭贷款的人群会有一定影响，但一些风险性已承担至按揭贷款证劵公司（中国香港按揭贷款证劵有限公司于1997年3月创立，由香港特区政府根据外汇基金100%国有独资有着），并非留到金融体系。现阶段，中国香港按揭贷款坏账率处在0.04%的中等水平。
中国香港购置产业者的贷款还款方式，大多采用Hibor，及少许选用最便宜银行贷款利率。据香港金管局数据信息，在今年的3月以Hibor做为标价参照的比重86.6%，以最便宜银行贷款利率做为标价参照的比重9.1%。
本人若按揭贷款500台币人民币选购物业管理，30年还款日，以Hibor上年锁息限制2.5%计，按揭1.97台币人民币。若利率上升至3.5%，同样贷款，一样还款日，每个月还贷大会上升到2.24台币人民币，涨幅14%。假如贷款人在按息2.5%时收益恰好根据稳定性测试，借出500台币人民币，月薪应该是4.73台币人民币，支付贷款占工资占比41.8%。当按息升到3.5%时，假定收益不会改变，支付贷款占工资占比会升到47.5%。
现阶段，因按息升高和每个月还贷提升，而售卖物业管理的居民应当罕见。
据香港特区政府统计分析处及香港2021年全国人口普查，2021年中国香港家中数量达到267万家，有130万家家中有着自有物业，有44万家拥有住房贷款。如果要测算私人住宅，未还款按揭贷款家庭在2021年的每个月按揭贷款还贷中位值为1.35万余元，剩下按揭贷款年限20年，供房压力比例是21.2%。2021年中均值按揭利息约1.5%，如今以到顶息3.5%测算，假定总体贷款家庭年收入不会改变，以上21.2%的支付贷款压力中位值，大概大会上升到23.2%的水准。
自然，并不能完全忽略美联储会议持续升息造成中国香港银行贷款利率提升对业主导致压力。金融机构通过调节按揭贷款到顶年利率，令每个月按揭贷款供资金额升高，对于一些恰好根据稳定性测试的居民来讲升息会引起其压力，若外部原因造成收益或降低下岗，在乏力支付贷款的情况下还有机会挑选卖楼，如销售市场供大于求则有可能造成房市下挫。与此同时，美国加息还有机会令投资人抽身资产离去香港市场。中国香港升息令借款成本增加，提升企业成本，打乱公司发展，令中国香港失业人数提升，造成经济下滑。
加息周期将要结束
5月23日，港币年利率通过五连跳后，Hibor一个月拆息下降14个百分点至4.64%，但仍然较如今大型银行拆息按揭贷款到顶息3.5%水准，高于逾1％。
对房市来讲，无疑是重大消息。
据了解，有中国香港大型银行前不久不张扬上涨现钱回礼，以占领按揭贷款销售市场。这家银行一般现钱回礼2%，而某些高端客户若选用按揭贷款商业保险且贷款额度做到800台币人民币之上，连着奖励特惠，整笔现钱回礼可以达到2.8%，归属于2007年有统计至今最高值。
现阶段，香港楼市依然不景气。按揭贷款态度端正尽管有益于房市，但房市要明显改善，依然要等候美联储降息，按揭贷款利率下降，才会对房市有显著刺激效果。
5月4日，美联储会议在公告中省略了此前“或需附加紧缩政策”的用语，暗示着美联储会议或于下一次会议中中止升息。市场预测国外商业银行工作压力仍存在，再加上美国的经济慢慢减温，可能40年以来速度最快的加息周期将要结束。
而中国香港是建立在普通法司法管辖区基础上的土地资源注册制,所支撑的稳定、高清晰度的物业市场，对其中国香港经济发展作出贡献的前提下，对投资依然拥有强大诱惑力。
（作者系中国香港金融从业人员）
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